Développement territorial weblog

Réflexion sur les banlieues

Portrait de banlieue(s) [Partie 1]

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Voici une série d’articles portant sur la notion de la banlieue. Pourquoi une telle approche vous allez me dire ? J’espère à travers certains articles structurer mon esprit et mes réflexions sur cette thématique. On parle beaucoup de cette notion. On aborde la banlieue souvent sous un angle médiatique et non sous un aspect sociologique, urbanistique ou environnemental. La banlieue n’est pas simplement un espace annexe à un centre ville, c’est aussi un lieu de vie qui s’est construit en fonction de nombreuses variables. Parler de la banlieue n’est pas forcement synonyme de jeunes, de tours, d’initiatives citoyennes ni d’émeutes. Parler de banlieue c’est aussi parler d’un territoire faisant parti d’une agglomération.

environnemeent

Tentative de définition

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La banlieue est un territoire qui entoure une grande ville et qui, tout en étant administrativement autonome, est en relation étroite avec elle.

cout écologique

Dans le magasine Géo du mois de novembre 2006 j’ai pu trouver des « portraits de banlieues » qui tranche avec notre conception du sens commun de cette notion. On peut y observer que la banlieue est plurielle. Celle-ci recouvre des formes de socialisation et d’urbanisation qui change selon les pays. Son mode d’appropriation par les habitants est également intéressant. Parfois subis ou choisi, la banlieue présente un panel de trajectoires sociales dont la diversité fait une mosaïque aux contours passionnants à « dépeindre ».

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La fin du rêve américain : la banlieue victime de la flambée du prix de l’énergie ?

périphérie

Notre tour d’horizon commence par les Etats Unis. Ce pays précurseur d’un concept de société occidental et de consommation donne aujourd’hui, de part le contexte économico-environnemental difficile, des signes de réflexions sur les biens fondés de son « modèle » des banlieues. La culture américaine s’est construite autour d’un type de développement, les banlieues. Les « suburbs » devaient être un havre de paix, une sorte de campagne au paysage réorganisé avec des arbres, pelouses et espace pour familles heureuses et sans histoire. Ce modèle, ce concept de société lié à un territoire, pris forme avec des milliers de kilomètres carrés à la géométrie invariable à la périphérie des grandes villes. Des rues à angles droits, le long de boulevards rectilignes firent émerger des blocs de maisons pas chères, préfabriquées en série nommés par les habitants eux-mêmes les McMansions (en référence à McDonald’s). Le banlieusard américain a inauguré la vie occidentale moderne avec ses codes et son mode de consommation que nous connaissons.

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Ce type d’aménagement est lié au rejet moral de la vie urbaine avec ses dérives supposées  (nous en avions parlé avec l’histoire de la big apple). Les suburbs américain sont aussi associé au goût prononcé pour l’individualisme propre à la culture du pays de l’oncle Sam. Ces caractéristiques incitent les américains à fuir les centres urbains pour une périphérie plus calme, plus proche d’un rêve américain. Dans un contexte d’énergie bon marché, la banlieue s’est développé et a nourri en retour l’imaginaire américain avec ses rêves et son insouciance. Aujourd’hui, 60 % des américains habitent suburbia. Auparavant fief de l’Amérique blanche, les suburbs accueillent désormais 38 % des noirs, 58 % des asiatiques et 50 % des latinos.

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La fin d’un rêve ?

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Tout rêve a une fin. Les américains commencent à le constater. Dans ce siècle qui voit de plus en plus les matières premières comme des denrées rares et onéreuses, les Etats-Unis s’interrogent. L’énergie n’est pas un produit standart puisqu’il dépend d’une demande mondiale en constante croissance et à des réserves limitées. James Howard Kunstler annonce même la fin de la banlieue à cause de l’épuisement des réserves de pétrole.

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Est-ce l’effondrement du rêve américain ? Les changements climatiques étayés par Al gore et son film « Une vérité qui dérange », les dégâts de Katrina, la destruction de la Nouvelle-Orléans montrent que le modèle de consommation de l’espace des suburbs doit changer. Suburbia devient un mode de gestion des territoires qui n’est plus possible à reproduire puisqu’on commence à parler du coût écologique de la banlieue.

ba banlieue

Voici une petite vidéo du coût écologique de suburbia :

http://www.youtube.com/watch?v=qHr8OzaloLM

Place public en débat

Comment rendre un espace public citoyen et agréable ?

aménager un espace

Lors de mes lectures des blogs que je trouve intéressant, je suis tombé sur un article cocasse sur l’aménagement d’une petite placette. La photo ci-contre montre les difficultés à aménager une place pour la rendre vivante. Mais aux difficultés s’ajoute à mon avis une envie de « créer un espace », un lieu de vie et de rencontre. Créer et aménager une place, même si celle-ci est petite, demande une réflexion. La photo montre le manque de créativité pour un espace public, même si celui-ci est petit. Par définition, un espace public est un endroit ouvert à tout le monde. C’est un lieu important pour la vie sociale et de plus il participe à la structure d’une ville et de sa sociabilité.

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Un espace public réellement public ?

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Or, de nos jours, on tend à penser que l’espace public est générateur de tension sociale. On hésite même à y mettre des bancs car quand les sans-abris dorment dessus, « l’image de marque » de la place s’en trouve dépréciée. La question des symboles est donc centrale. Par exemple à Marseille, vous ne trouvez que rarement des bancs. Quand ceux-ci existent, ils ont des accoudoirs pour éviter l’appropriation de ce mini espace par la couche la plus pauvre de notre société, les sans-abri. Est-ce cela un espace public ?

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Un espace public vecteur d’image, de symboles et de découvertes sociales

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Créer un espace public doit révéler une ville créative, imaginative et soucieuse d’apporter à ses usagers et touristes une vision personnelle d’un territoire vecteur de rencontres, de flâneries et de découvertes. L’image de cette placette à Bordeaux pose la question de l’aménagement de certains espaces. Doit-on, de part des caractéristiques topologiques, de « volumes d’espaces » ou tout simplement de localisation (certains espaces ont une image sociale négative) ignorer l’aménagement d’une place public ? Certes, il y a des considérations budgétaires. Mais ne peut-on pas aménager bien pour pas cher ? L’imagination est une ingénierie gratuite dont il faut abuser pour créer et proposer. Sur cette placette en photographie, on voit un arbre qui n’est pas mis en valeur. On observe un espace gris dont on passe sans vraiment apprécier le lieu. Ne peut-on pas végétaliser les murs pour y introduire un peu de nature dans la ville ? Varier du même coup les couleurs et rendre un visuel plus agréable ? Sans compter que cela permet de refroidir les murs pendant les fortes chaleurs. On peut également y mettre une plaque sur l’histoire du lieu ou de la ville pour ainsi créer un circuit informel aux touristes ou aux amoureux de la ville. Mettre un pot de fleurs en y mettant le nom des variétés et de leur provenance peut également participer aux découvertes urbaines. Les possibilités sont nombreuses et pas forcement cher.

Après la crise des banlieues, la crise des lotissements ?

Lotissement, ségrégation et développement durable : la politique de l’habitat en France est-elle efficiente ?

Dans un article que j’ai pu lire sur Libération.fr, Cristina Conrad, architecte et présidente de l’ordre régional des architectes d’Ile-de-France, mesure les méfaits que les lotissements peuvent avoir sur l’aménagement, la sociabilité, l’état financier des ménages, l’attrait touristique et l’environnement. Je souscris complètement à cet article puisqu’à sa lecture, on mesure tout à fait que la politique de l’habitat en France doit être repensé avec un peu de courage politique. Cristina Conrad défend la rénovation des grands ensembles contre la multiplication des lotissements pavillonnaires. La restructuration des grands ensembles permet l’accès à de nombreux services et fondent en même temps la vie de quartier avec les commerces, les espaces publics, les équipements, des bureaux et du logement mélangés. Aujourd’hui, constate l’architecte, le laisser-faire se généralise au profit d’une multiplication de lotissement qui cumule une ségrégation spatiale, sociale, fonctionnelle et générationnelle. Les lotissements ne sont donc pas une solution pour la politique de l’habitat puisqu’on retrouve le même problème avec les grand ensemble : la monotonie, la répétitivité et l’absence de repère. La question de l’identité est également une problématique qui risque de se poser avec des lotissements qui se ressemblent dans toute la France. L’architecture propre à chaque région est semble-t-il mort au profit des budgets dont il faut respecter l’enveloppe.

Les lotissements se caractérisent par une absence d’espace public en réaction aux problèmes d’insécurité des espaces ouverts des grands ensembles. Le problème d’insécurité des grands ensembles résulte de problèmes sociaux causés par le chômage et la précarité. Le choix des lotissements par le maire résulte, pour Cristina Conrad, d’un manque de volonté politique. Le logement social est souvent mal subventionné et il n’est pas rare que l’organisme HLM demande une session des terrains pour une somme modique voir gratuite. Avec le lotissement, le maire perçoit de l’argent et n’a pas de population socialement fragile et sujet –peut être- à des nuisances. Cela évite aussi au maire de faire de la maîtrise d’ouvrage publique et de prendre des décisions.

L’architecte dénonce aussi la gestion des PLU qui par manque de fonds pour les études génère des résultats sur le terrain peu efficient comme le gaspillage du foncier. Le foncier n’est pas rare, il suffit d’augmenter la densité bâtie. Dans les PLU aux densités faibles, on se retrouve avec un pavillon au milieu d’une parcelle, d’où un gaspillage.

La spéculation foncière et la hausse du pétrole ont en fait des effets bénéfiques puisque cela va ralentir le mode de consommation de l’espace qu’entraînent les lotissements. La maison est donc en fin de compte un produit financier. La maison à 100 000 euros le prouve. On est dans la problématique du produit et non de bien patrimonial.

Enfin, l’aménagement des lotissements pose problème avec leurs impasses et leurs aménagements qui s’apparentent à un entre soi. Une fois construit, il est difficile de refaire le découpage. Il faut donc réfléchir sur un nouveau projet urbain et à une régulation foncière pour empêcher ce type d’habitat qui s’apparente souvent à des morceaux de non-ville et à un aménagement du phénomène de « cocoonisation ».

NB : Le blog de chez Belan, nous montre un document du CAUE du Tarn sur les lotissements.

Art et urbanisme

La « maison du chaos » met Ko l’urbanisme : coup de pub ou nouveau mode de consommation de l’espace ?

L’art est une forme d’expression indispensable pour dénoncer ou mettre en valeur des idées ou des concepts. Personnellement, j’ai pu lire un article sur la « maison du chaos » et mon avis est quelque peu dubitatif. Comment laisser faire ceci ? Vous allez me dire que l’art a vocation de déranger et questionner l’homme. L’art a souvent mis dos à dos la population, nous en avons la preuve ici. Mais cette histoire ne cache-t-elle pas d’autres interrogations pour la consommation de l’espace ?

Lors d’un reportage sur le journal de France 2, j’ai pu apercevoir que la maison en question, pour peu que je passe pour un érudit en matière d’art, est une oeuvre artistique qui ne mérite pas de outrepasser les règles en vigueur…celles de l’urbanisme. La loi doit s’appliquer à tous. Ca c’est l’idée de base comme tout le monde le sait. Malheureusement, la loi concerne seulement une partie de la population. Nous savions déjà que de riches princes du Moyen-Orient, sous le silence des autorités, construisaient des villas de luxe sans pour autant respecter la loi française. Maintenant, sous un argumentaire bien ficelé, vous pouvez grâce à la jurisprudence, construire une maison ou mettre sur pieds des statuts en disant que c’est une œuvre d’art…Où est la logique dans ceci ? A vrai dire je me pose la question.

Cette histoire risque de compliquer la vie du maire du village puisque cette affaire fait déjà des émules au sein de l’espace communal. Comment faire cohabiter « art urbain », servitudes/urbanisme et monuments historiques (plusieurs bâtiments du village sont classés) ? Peut être que la maison du chaos est juste une œuvre pour faire de la « pub gratuite » car le « créateur » est chef d’entreprise…tous les scénarios sont possibles. Il reste à savoir comment cette histoire peut avoir des conséquences sur le développement de l’art urbain dans les prochaines années. Le créateur de cette maison devra tout de même payer 200 000 euros pour le non respect du code de l’urbanisme. Mais au final, la libre « consommation » du bâti est une réalité sous regard d’une validité artistique. Question : coup de pub ou juste affirmation de la libre consommation de l’espace ? Le code de l’urbanisme veille au respect de l’espace pour le bien collectif, mais dans une société de plus en plus individualiste, le choix de la consommation personnelle du bâti se pose…

Explication du PLH, note n°2

Qu’est-ce qu’un PLH ?

Il s'agit d'un document de programmation à 5 ans qui détaille objectifs et orientations, actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d'une commune ou d'un groupement de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre en logements.

L'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), votée le 13 décembre 2000, renforce la dimension opérationnelle des PLH, en stipulant que ceux-ci doivent contenir, pour chaque commune, des objectifs quantifiés de logements locatifs conventionnés (neufs ou existants réhabilités, au sens qu'en donne la loi, qui va au-delà du seul logement locatif social) et un plan de revalorisation de l'habitat locatif social existant.

L'un des objectifs du PLH intercommunal est de répartir dans le temps l'effort de production de logements locatifs conventionnés en fonction des contraintes des communes (disponibilité foncière…).

Le PLH : explication (note n°1)

Un PLH pour quoi faire ?

Fondé sur la volonté d'amélioration durable de la qualité de vie d’une l'agglomération, le Programme local de l'habitat place au cœur des priorités communautaires la régénération des quartiers anciens affectés par l'inconfort, l'insalubrité et la vacance, comme celle des quartiers de grands ensembles touchés par la dégradation et la ségrégation.

Le PLH s'inscrit dans la continuité des objectifs fondamentaux du Schéma de cohérence territoriale et du Plan de déplacements urbains. Il exprime ainsi une forte volonté de maîtriser l'étalement urbain par une dynamisation du cœur de l'agglomération, fondée sur les enjeux de développement du territoire communautaire. Au moyen d'une déclinaison territoriale de ces objectifs, il est traduit dans le plan local d'urbanisme.

Le PLH traite donc de l'habitat entendu au sens large et ne se réduit pas aux seuls enjeux de l'habitat social. Il fixe de fait de grandes lignes d'actions pour un indispensable rééquilibrage de l'offre résidentielle, la diversification et la requalification des quartiers d'habitat trop typés. En règle générale, un PLH traduit une force de proposition face aux problématiques suivantes :

- une production de logements insuffisante pour assurer le recentrage du développement urbain,

- une forte hausse des prix du foncier et de l'immobilier depuis 2000,

- une accession à la propriété de plus en plus difficile dans les secteurs urbains,

- de fortes tensions sur le marché locatif,

- un parc locatif social insuffisant au regard des besoins.

suite de la vacance n°2

Les solutions pour lutter contre la vacance.

Pour le parc HLM.

La politique de  la ville dans sa version de renouvellement urbain, axée sur la requalification profonde y compris par la destruction d'une part des immeubles des quartiers en crise considérés, vise précisément à sortir de cette impasse. Des interventions d'autres natures, comme la réhabilitation, l'accompagnement social, etc. s'effectuent également avec des résultats plus ou moins réussis.

Pour le secteur privé.

On distingue deux grandes familles de mesures. Les premières de nature incitative comprennent essentiellement des subventions ou des exonérations d'imposition des loyers en cas de remise sur le marché. Les secondes sont de nature coercitive. Récemment, en application de la loi de lutte contre les exclusions de juillet 1998, les pouvoirs publics ont instauré une taxe sur la vacance sur le seul parc locatif privé. Malheureusement celle-ci n'est pas assez forte pour lever les freins d'un marché immobilier tendu.

suite de la vacance

Typologie des différentes raisons de la vacance.

Nous pouvons distinguer 4 types de vacances :

• vacance de rotation ou frictionnelle, inévitable entre deux occupants et nécessaire pour la fluidité du marché ;
• vacance de transformation des biens qui rassemble diverses causes techniques avec l'attente de travaux lourds ou travaux lourds en cours, juridique avec le règlement des successions, urbanistique avec la requalification urbaine ou l'attente de destruction ;
• vacance de dévalorisation, d'obsolescence ou encore d'inadaptation. Il s'agit de logements qui ne répondent plus à la demande soit par manque de confort, soit parce que la taille ou leur situation ne correspond plus aux besoins. On peut également y mettre les raisons de localisation (zone rurale, parc HLM déqualifiés, etc.) ou de qualité (insalubrité, etc.) ;
• vacance "expectative" qui comprend les logements qui ne sont pas mis le marché, étant soit réservé ou déjà affectés mais pas encore occupés, soit en attente d'une affectation. On y trouve également une vacance anormale de rétention par des bailleurs qui ne louent pas délibérément un logement.

Derrière un même terme générique se cachent des réalités très diverses.

Définition d'un terme

Qu'est-ce que la vacance dans l'immobilier ?

Un logement est vacant lorqu'il n'est utilisé, tout ou partie de l'année, ni comme résidence prinicipale, ni comme résidence secondaire pour des séjours temporaires. Mais certaines difficultés demeurent :

• les logements vacants posent un problème de repérage et la qualité des résultats reste médiocre ;
• Doit-on considérer que les logements vacants sont disponibles ? Non...la vacance n'est pas un statut, mais une étape car ils sont pas tous disponibles. Il existe même une typologie que je développerai dans un prochain article. Les experts parlent de taux naturel de vacance (4 à 5 % minimum), mais certaines agglomérations, comme celle de Nice, arrive à des taux records (entre 8 et 11 %).
• Des solutions existent pour remettre sur le marché des logements vacants. J'expliquerai ces mesures également dans un prochain article.

Qu'est ce que le PIG ?

Petit zoom sur le Programme d'intérêt général.

Créé sous l'impulsion politique de la collectivité territoriale sur la base d'une contractualisation préalable avec l'Etat ou sur décision propre de l'Etat, l'objectif du PIG est de promouvoir des actions d'intérêt général, afin de résoudre des problèmes particuliers dans l'habitat existant. La durée de cette procédure est libre. Par ailleurs, le PIG autorise le conventionnement des logements et permet à l'ANAH d'octroyer des subventions majorées aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer leur logement à des loyers maîtrisés.