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L’immobilier social victime du marketing territorial ?

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J’ai pu lire un article intéressant qui ouvre la voie à une nouvelle piste de réflexion au sujet de la pénurie de logements sociaux : le logement social est-il victime du marketing territorial ? La question de mon article n’est pas de souligner les manquements ni de stigmatiser le marketing territorial, mais de s’interroger sur les effets pervers qu’entraîne une mauvaise utilisation de cet outil par les acteurs locaux.

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La pénurie de logements sociaux est bien réelle. Souvent stigmatisé et relégué comme parent pauvre de l’œuvre urbaine, les logements sociaux ne sont pas désirés par les élus. Ils sont vécus comme une obligation. La loi SRU le montre bien avec un engagement de 20 % de logements sociaux. L’idée de Desponds Didier est d’intégrer dans son analyse la question de l’image des territoires. Les acteurs politiques se livrent à une course médiatique de promotion de leur territoire afin qu’il soit perçu comme attractif et séduisant. En résulte une occultation de faits qui pourraient être dérangeant comme la question de l’immobilier social.

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L’image des territoires au cœur des préoccupations

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La compétition des territoires est-elle une bonne chose ? A l’évidence la question peut sembler provocatrice puisque promouvoir son territoire participe à l’élaboration de projets et donc à son attractivité. Pour autant l’occultation de la question des logements sociaux semble réelle. L’image d’un territoire est donc une variable à interroger. Il s’agit à la fois des potentialités économiques, de la valorisation résidentielle, d’un cadre de vie favorable, d’équipements de qualité dans le but de faire connaître « son » territoire parmi la myriade de territoire en concurrence. Ce jeu de concurrence concerne à la fois les métropoles, les villes moyennes voire les petites communes. Dans cette perspective de valorisation, de véritables campagnes marketing sont réalisées pour viser les populations « externes » à son territoire. Ce processus de démarcation territoriale entraîne la prise en charge de cette campagne publicitaire par des groupes publicitaire spécialisés dans ce domaine. Le but étant de capter à son profit les investissements économiques et les populations aisées à fort potentiel consommatoire (voir social pour la vie associative). De cette politique en résulte une question « tabou » : le logement social.

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L’immobilier social stigmatisé

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Souvent stigmatisé, l’immobilier social reste dans l’inconscient populaire comme une œuvre urbaine entraînant relégation architecturale, marginalisation territoriale, pauvreté et problèmes sociaux. Trop souvent associé aux barres et aux tours des années 60 (qui à l’époque représenté une avancé sociale sans précédent en terme de confort et de vision moderne de l’habitat avec des espaces récréatif et des équipements urbains), l’immobilier social a bien changé est constitue de nos jours un outil indispensable dans nos politiques sociales et urbaines. Mon article sur une initiative citoyenne à Grenoble montre bien que ces espaces sont souvent injustement critiqués par des médias souvent avides de titre choc au détriment d’une retranscription objective des faits sur le terrain. La valorisation d’une image territoriale de la part des élus locaux entraîne des effets préjudiciable pour l’immobilier social puisque cela peut constituer un frein à son implantation là où il est marginal ou à son blocage là où il est encore présent. Ce processus entraîne une réduction de l’offre de logement pour les ménages modestes, l’allongement des listes d’attente pour un nouveau logement (et donc bloque la mobilité résidentielle) et réduit le choix résidentiel (à défaut d’offre) amplifiant des quartiers relégués en phase de ghettoïsation.

politique

Doit-on pour cela jeter la pierre au marketing territorial ?

territoire

C'est un article très intéressant qui ouvre des perspectives de réflexion nouvelle. Mais au-delà du constat de promotion territorial qui peut occulter la question de l’immobilier social, on peut observer d'autres facteurs qui explique le manque de logements sociaux : manque d'équité territoriale entre les communes et agglomérations (je parle de solidarité entre les territoire), désengagement de l'Etat avec la décentralisation qui entraîne de la part de certains élus locaux une politique de l’habitat peu sociale, volonté de garder une population solvable avec du clientélisme politique (les initiatives sociales coûtent de l’argent à la collectivité), mécanisme financier à revoir (doit-on revoir le financement du logement social ?), foncier cher, spéculation foncière, manque de fonds propre pour beaucoup d'opérateur public ou pour les OPAC, effets pervers de la destruction de logements sociaux sans pour autant construire un nombre suffisant en contrepartie ailleurs (politique de l’ANRU), etc. Le marketing territorial n'est pas forcement à l'origine des maux, mais il participe sûrement à l'amplification du phénomène. Il s’agit pas ici de jeter la pierre au marketing territorial mais de mettre au centre des débats l’immobilier social tout en démontrant que son territoire est attractif, moderne, plaisant et dynamique. La concurrence entre différents territoires qui consiste à mettre en avant une certaine « vitrine » tend à rendre invisible certains problèmes et exacerbe les égoïsmes territoriaux. A mon avis, peut être je me trompe, mais les EPCI, du moins dans mon département, exacerbent ces égoïsmes territoriaux en rejetant sur l’autre des responsabilités qui font pourtant appel à une solidarité territoriale.

EPCI

Prendre le contre-pied pour mieux rebondir…

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Même si une concurrence existe entre les territoires et peut entraîner une surenchère parfois dérangeante, les bénéfices apportés par l’apport de nouveaux investissements (nouvelle usine, nouveaux commerces, etc.) peut favoriser des investissements d’infrastructures au sein du territoire concerné parmi lesquels les logements sociaux. Cette concurrence peut être donc vu a contrario comme un moyen de tirer « vers le haut » un territoire est donc de développer une certaine forme de solidarité et d’équité territoriale. Par ailleurs, une concurrence territoriale n’entraîne pas forcement un argumentaire « policé » mettant en avant une attractivité qui occulte la question du logement social. Une zone d’habitat social peut être considérée comme une ressource de compétences avec des jeunes diplômés ou des individus motivés. De nombreuses initiatives mettent en avant les compétences de ces territoires avec son vivier d’idées et de compétences.

La loi sur l’ « engagement national pour le logement » : thématiques et interrogations

Cette loi a été publiée au JO du 16 juillet. Elle comporte plusieurs thématiques spécifiques.

Favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes.

• Mise en place d’une TVA à 5,5 % pour l’accession sociale dans le neuf dans les quartiers en rénovation urbaine.
• Jusqu’au 31 décembre 2010, le montant du prêt à taux 0 est majoré de 15 000 euros (maximum) pour l’accès à la propriété des ménages dans les plafonds de ressources du logement social.
• Possibilité pour un premier achat d’un logement de se servir lors d’un départ à la retraite du capital d’un PERP (plan épargne retraite populaire).
• Les mairies peuvent installer un guichet d’information sur l’accession à la propriété (indication des projets de ventes de logement sociaux aux locataires, etc.)

Renforcer l’accès à un logement décent.

• TVA à 5,5 % pour les réseaux de chauffage urbain.
• Les coupures (eau, électricité, gaz) seront interdites pendant la période d’hiver pour les ménages en difficulté.
• Les propriétaires louant des logements à des locataires modestes pourront bénéficier de déduction d’impôts.
• Pour lutter contre l’habitat insalubre, une déclaration de « mise en location » préalable aux nouvelles mises en location dans les immeubles vétustes devra être délivrée par le maire.
• Le surloyer ou supplément de loyer de solidarité dans les logements sociaux est augmenté afin de favoriser la mobilité des locataires du parc social dont les ressources leur permettent d’accéder aux logements du marché privé.

La loi comprend également d’autres mesures pour favoriser la construction de logements par les collectivités territoriales et à augmenter l’offre de logements à loyer maîtrisé.

Moderniser la loi SRU plutôt…

Borloo, très concerné par cette problématique de l’immobilier social, nous a gratifié d’une loi qui peut être intéressante. Mais personnellement, j’aurais revisité la loi SRU et peut être moins accès mes efforts sur le volet « accession à la propriété » de la loi ENL. Vouloir rendre certains locataires propriétaires de leur logement n’est pas chose facile, surtout si ces derniers sont à peine solvable. Nous savons que les procédures d’OPAH sont parfois difficiles. Même avec des subventions de 70 % du montant des travaux de réhabilitation du logement, le propriétaire bailleur ou occupant ne peut parfois soulever les fonds nécessaires. La localisation géographique du logement peut aussi poser problème. Même si le quartier est en rénovation urbaine certains locataires ne souhaitent pas acquérir leur logement dans une barre même réduite et rénovée. La question n’est pas de faire de l’immobilier social partout. On peut très bien développer l’accession à la propriété, je n’y vois aucun haro sur cette thématique. Mais ce qui me gène c’est le double discours au sein de l’UMP. D’un coté, nous avons Borloo qui est un communiquant formidable pour valoriser l’image (très dégradée) de l’immobilier social. De l’autre, nous avons Sarkozy qui dit la chose suivante : « les français n’aspirent pas au logement social ». Pourquoi stigmatiser de la sorte un produit immobilier tout à fait respectable ? Doit-on préciser que 70 % environ des français peuvent bénéficier d’un logement social ? Il n’est pas honteux de vivre dans ce type d’habitat, surtout si on voit les dernières réalisations des opérateurs depuis 15 ans (on fait même du logement social en villa).

L’autre question qui m’interroge est celle des amendes pour tout déficit de logement social dans une commune par exemple. Pourquoi ne pas augmenter cette amende ? Inciter les communes ou les agglomérations a assumé leurs responsabilités en terme d’égalité des chances, d’équité territoriale (pourquoi certaines communes n’ont que 4 % de logements sociaux et d’autres 50 % ?) est primordiale. Promouvoir une concertation citoyenne, montrer le caractère indispensable du développement d’un volet social au niveau du logement tout en écoutant les griefs, idées ou revendications des citoyens peut permettre de lever des malentendus. Montrer par des réunions que les projets peuvent être viable, moderne et précurseur pour le lien social est tout à fait envisageable et indispensable. Nous parlions dans un article précédent de « marque territoriale » pour vendre un territoire comme une commune ou une agglomération, nous pouvons très bien communiquer sur du logement social moderne, attractif et respectant l’environnement comme atout pour attirer des entreprises (car il faut bien loger les employés). Il ne s’agit pas d’y aller avec ses certitudes en démontrant par A+B que le projet est viable et finalisé. La démocratie participative et de proximité est un formidable moyen pour communiquer et construire des projets ensemble pour changer, je l’espère, l’image de l’immobilier social.

Logement ancien : nouveaux avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs.

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Grâce à une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), et des le 1^er octobre 2006, un propriétaire bailleur louant un logement ancien à un niveau de loyer inférieur au prix du marché bénéficie, pour tout nouveau bail conclu avec tout nouvel occupant, de certains avantages fiscaux. Le propriétaire bailleur s’engage en contre partie à louer son logement à un locataire sous conditions de ressources et bénéficie d’un avantage fiscal de 30 % ou de 45 % sur les revenus fonciers tirés de la location en fonction du niveau du loyer proposé. Ce conventionnement avec l’Anah est possible sans obligation préalable de travaux si le logement proposé est décent. L’engagement de location est de 9 ans si le logement est conventionné avec travaux subventionnés, et de 6 ans en cas de conventionnement sans travaux (décret du JO du 30 septembre 2006).

Immobilier : la fin de la folie ?

urbanisme

Dans le magasine Capital du mois de septembre, on pouvait lire que les prix de l’immobilier commençaient à ralentir. Après une flambée de 80 % en moyenne entre 2000 et 2005 des prix de l’immobilier, les acheteurs avaient de plus en plus du mal à suivre les cours des offres du marché. Même si l’on constate un ralentissement, les prix ont globalement continué à progresser mais à un rythme plus ralenti. Cette tendance est bien sûr générale, il faut penser aux micromarchés (quartiers ou types de biens) qui peuvent contredire une moyenne.

marche logement social

Ce ralentissement peut se mesurer par de nombreux signes : allongement des délais de vente, acquéreurs introuvables au-dessus de 300 000 euros ou chute du nombre des transactions. Pour autant, les spécialistes ne croient pas à un retournement du marché ni à un krach. Ils penchent plutôt à un repli progressif des prix pour les biens dont le standing laisse à désirer ou à des corrections ponctuelles dans les secteurs qui ont fait l’objet d’une spéculation excessive. Par ailleurs, le nombre de biens achetés par des acquéreurs étrangers et l’environnement économique ne permettent pas de penser à un retournement violent du marché. Le crédit reste bon marché et attractif dans l’achat d’un bien immobilier. Les taux d’intérêt à long terme ont monté environ de 0,5 points depuis un an mais les banques, qui se livrent à une concurrence, ne répercutent que très peu cette hausse sur leurs clients. Si les futurs acquéreurs souhaitent négocier leur taux, il faut passer par un courtier spécialisé qui pourra négocier votre dossier dans les meilleures conditions. Enfin, les facteurs sociaux et démographiques soutiennent le marché. L’augmentation du nombre des divorcent et l’allongement de l’espérance de vie, qui freine la libération de dizaines de milliers d’autres biens, renforcent encore plus la demande. En résumé, le marché, même si il ralenti, continu à bien se porter.

immobilier

Chose intéressante à signaler, l’article mentionne que 50 % des acquéreurs sont déjà propriétaires d’au moins un autre bien immobilier et disposent ainsi d’un apport conséquent. L’idée que nous sommes dans un marché spécifique où le fait d’acheter un bien immobilier fait parti des activités des français les moins modestes se confirme…Le marché de l’immobilier avec les difficultés de l’immobilier social confirme que nous sommes sur un marché difficile à réguler.

Histoire de maux...

Un marché de l’immobilier à deux vitesses.

Sur le site le monde.fr ainsi que sur le blog de chez Belan, j’ai pu constaté amèrement que le marché de l’immobilier présente encore des inégalités importantes malgré les différentes initiatives pour relancer la « machine à loger ». Certes, les chiffres sont bon et permettent de détendre quelque peu le marché (et encore…). Mais à travers l’analyse de ces articles, nous pouvons observer que la réalité est tout autre.girem

La France construit…

La France est un pays dynamique en terme de construction immobilière. 410 000 logements produit en 2005 et près de 450 000 en 2006. Depuis 25 ans la France n’avait plus connu de tel sommet.

…pour les solvables.

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Pour autant, on entend souvent que les français éprouvent les pires difficultés à se loger. En effet quand on gagne autour du smic, l’offre immobilière est difficilement accessible dans la mesure où 68 % des 410 000 logements construits en 2005 (soit 280 000) étaient destinés à des ménages aisés, percevant trois smic et plus.

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Construire mais à quel coût pour les particuliers ?

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En raison du prix du foncier qui devient, comme chacun le sait, de plus en plus onéreux, on observe une baisse des prêts à taux zéro alloués et ce malgré une hausse des plafonds de ressources. Cet avis n’engage que moi. Mais pourquoi augmenter les plafonds de ressources en faveur de ménages aux ressources corrects ? Cela risque de les mettre en concurrence avec les ménages modestes et d’entraîner une hausse du foncier localement….

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Périphérie et développement durable.

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L’article finit sur une note qui me semble préoccupante. Selon une enquête réalisée par Bouygues immobilier auprès de ménages aux ressources inférieures à 35 000 euros, 80 % souhaiteraient s’éloigner de 20 à 30 km de la ville. Personnellement, en développant l’étendu de l’agglomération et donc des déplacements domicile/travail et domicile/loisirs, nous risquons de produire plus de CO2 et de consommer d’avantage de pétrole au risque de détruire encore plus notre environnement…

Immobilier social en région PACA

A l’issue du comité régional de l’habitat, le préfet a pu constater les chiffres catastrophiques de notre région face aux objectifs du plan de cohésion social. Avec un taux de réalisation de 71 % de l’objectif, la région PACA est lanterne rouge nationale. En ce qui concerne les logements les plus sociaux, les PLAI et les PLUS, le résultat est encore plus faible puisque qu’on atteint seulement 62,5% de l’objectif.

Les résultats médiocre voir inadmissible de notre région ne sont pas la résultante du manque de moyens. Les dotations de l’Etat sont passées de 30 à 40 millions d’euros entre 2004 et 2005. Pour 2006, elles doivent normalement augmenter de 10 millions à nouveau.

Si on doit relever éventuellement les raisons de ces mauvais chiffres, nous pouvons égrener une liste qui inclut plusieurs acteurs et raisons endémiques comme par exemple la pénurie de terrains, la hausse des coûts de construction, le manque de main-d’œuvre qualifiée, l’opposition des riverains, etc. Notons que la tension sur le foncier est particulièrement vive en PACA. Pourtant, l’Ile-de-France avec cette même difficulté tire mieux son épingle du jeu. Il se trouve que l’explication est propre à notre région : la difficulté de recrutement des entreprises du BTP. Faute de personnel, les entreprises hésitent à répondre aux appels d’offres des organismes HLM. Cette situation est très paradoxale quand on sait que la région affiche un taux de chômage de 3 points supérieur à la moyenne nationale.

En parallèle, le préfet a décidé de renforcer les sanctions pour 23 communes des Bouches-du-Rhône et du Vaucluse. Le tour des Alpes Maritime et du Var devrait suivre prochainement. Si on doit tracer un panorama de la situation les grandes villes de la région ont dans l’ensemble respecté voir dépassé les objectifs de production triennal (2002-2004). Citons que Nice affiche un score faible avec un taux de réalisation de 85 %, mais que Arles avec un taux de 2 453 % est le bon élève des grandes villes de notre région.

Ces premiers constats de carence prévoient une majoration des pénalités SRU de 62,8 % à 100 % selon les communes. Mais celles-ci semblent bien faible pour inciter ces communes à construire…Le produit de ce prélèvement vient remplir les caisses du fonds d’aménagement urbain.

Pour autant, l’essentiel de cette manne reste inutilisé pour la réalisation de logements sociaux. Les professionnels du secteur semblent s’accorder sur un début de « prise de conscience ». Mais dans les faits, les résultats sont insuffisants. Depuis le temps que l’on parle de la crise du logement, les acteurs du logement, notamment l’Etat, doivent avoir une position plus volontariste pour inciter la construction de logements dits « sociaux ». Certes l’Etat pour accompagner cette prise de conscience a lancé un grand recensement des terrains des administrations et des entreprises publiques (EDF, Armée, hôpitaux, port autonome, SNCF…).

Ce foncier pourrait être utile dans une région qui connaît un marché foncier tendu. Malgré tout, cet inventaire n’a débouché sur aucun programme concret dans la région. « Effet d’annonce » peut-on dire ? On peut le penser même si l’Etat n’est pas le seul acteur à blâmer. Si les administrations hésitent de se débarrasser de leur patrimoine, pourquoi l’Etat ne les incite pas de manière plus volontariste ? On observe ainsi encore une inertie de l’Etat.