L’immobilier social victime du marketing territorial ?

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J’ai pu lire un article intéressant qui ouvre la voie à une nouvelle piste de réflexion au sujet de la pénurie de logements sociaux : le logement social est-il victime du marketing territorial ? La question de mon article n’est pas de souligner les manquements ni de stigmatiser le marketing territorial, mais de s’interroger sur les effets pervers qu’entraîne une mauvaise utilisation de cet outil par les acteurs locaux.

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La pénurie de logements sociaux est bien réelle. Souvent stigmatisé et relégué comme parent pauvre de l’œuvre urbaine, les logements sociaux ne sont pas désirés par les élus. Ils sont vécus comme une obligation. La loi SRU le montre bien avec un engagement de 20 % de logements sociaux. L’idée de Desponds Didier est d’intégrer dans son analyse la question de l’image des territoires. Les acteurs politiques se livrent à une course médiatique de promotion de leur territoire afin qu’il soit perçu comme attractif et séduisant. En résulte une occultation de faits qui pourraient être dérangeant comme la question de l’immobilier social.

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L’image des territoires au cœur des préoccupations

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La compétition des territoires est-elle une bonne chose ? A l’évidence la question peut sembler provocatrice puisque promouvoir son territoire participe à l’élaboration de projets et donc à son attractivité. Pour autant l’occultation de la question des logements sociaux semble réelle. L’image d’un territoire est donc une variable à interroger. Il s’agit à la fois des potentialités économiques, de la valorisation résidentielle, d’un cadre de vie favorable, d’équipements de qualité dans le but de faire connaître « son » territoire parmi la myriade de territoire en concurrence. Ce jeu de concurrence concerne à la fois les métropoles, les villes moyennes voire les petites communes. Dans cette perspective de valorisation, de véritables campagnes marketing sont réalisées pour viser les populations « externes » à son territoire. Ce processus de démarcation territoriale entraîne la prise en charge de cette campagne publicitaire par des groupes publicitaire spécialisés dans ce domaine. Le but étant de capter à son profit les investissements économiques et les populations aisées à fort potentiel consommatoire (voir social pour la vie associative). De cette politique en résulte une question « tabou » : le logement social.

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L’immobilier social stigmatisé

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Souvent stigmatisé, l’immobilier social reste dans l’inconscient populaire comme une œuvre urbaine entraînant relégation architecturale, marginalisation territoriale, pauvreté et problèmes sociaux. Trop souvent associé aux barres et aux tours des années 60 (qui à l’époque représenté une avancé sociale sans précédent en terme de confort et de vision moderne de l’habitat avec des espaces récréatif et des équipements urbains), l’immobilier social a bien changé est constitue de nos jours un outil indispensable dans nos politiques sociales et urbaines. Mon article sur une initiative citoyenne à Grenoble montre bien que ces espaces sont souvent injustement critiqués par des médias souvent avides de titre choc au détriment d’une retranscription objective des faits sur le terrain. La valorisation d’une image territoriale de la part des élus locaux entraîne des effets préjudiciable pour l’immobilier social puisque cela peut constituer un frein à son implantation là où il est marginal ou à son blocage là où il est encore présent. Ce processus entraîne une réduction de l’offre de logement pour les ménages modestes, l’allongement des listes d’attente pour un nouveau logement (et donc bloque la mobilité résidentielle) et réduit le choix résidentiel (à défaut d’offre) amplifiant des quartiers relégués en phase de ghettoïsation.

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Doit-on pour cela jeter la pierre au marketing territorial ?

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C'est un article très intéressant qui ouvre des perspectives de réflexion nouvelle. Mais au-delà du constat de promotion territorial qui peut occulter la question de l’immobilier social, on peut observer d'autres facteurs qui explique le manque de logements sociaux : manque d'équité territoriale entre les communes et agglomérations (je parle de solidarité entre les territoire), désengagement de l'Etat avec la décentralisation qui entraîne de la part de certains élus locaux une politique de l’habitat peu sociale, volonté de garder une population solvable avec du clientélisme politique (les initiatives sociales coûtent de l’argent à la collectivité), mécanisme financier à revoir (doit-on revoir le financement du logement social ?), foncier cher, spéculation foncière, manque de fonds propre pour beaucoup d'opérateur public ou pour les OPAC, effets pervers de la destruction de logements sociaux sans pour autant construire un nombre suffisant en contrepartie ailleurs (politique de l’ANRU), etc. Le marketing territorial n'est pas forcement à l'origine des maux, mais il participe sûrement à l'amplification du phénomène. Il s’agit pas ici de jeter la pierre au marketing territorial mais de mettre au centre des débats l’immobilier social tout en démontrant que son territoire est attractif, moderne, plaisant et dynamique. La concurrence entre différents territoires qui consiste à mettre en avant une certaine « vitrine » tend à rendre invisible certains problèmes et exacerbe les égoïsmes territoriaux. A mon avis, peut être je me trompe, mais les EPCI, du moins dans mon département, exacerbent ces égoïsmes territoriaux en rejetant sur l’autre des responsabilités qui font pourtant appel à une solidarité territoriale.

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Prendre le contre-pied pour mieux rebondir…

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Même si une concurrence existe entre les territoires et peut entraîner une surenchère parfois dérangeante, les bénéfices apportés par l’apport de nouveaux investissements (nouvelle usine, nouveaux commerces, etc.) peut favoriser des investissements d’infrastructures au sein du territoire concerné parmi lesquels les logements sociaux. Cette concurrence peut être donc vu a contrario comme un moyen de tirer « vers le haut » un territoire est donc de développer une certaine forme de solidarité et d’équité territoriale. Par ailleurs, une concurrence territoriale n’entraîne pas forcement un argumentaire « policé » mettant en avant une attractivité qui occulte la question du logement social. Une zone d’habitat social peut être considérée comme une ressource de compétences avec des jeunes diplômés ou des individus motivés. De nombreuses initiatives mettent en avant les compétences de ces territoires avec son vivier d’idées et de compétences.