Le contrat de location

Un contrat de location est une convention par laquelle un propriétaire met un local à la disposition d'un locataire, pendant une certaine période, en contrepartie du paiement d'un loyer. Tout logement proposé à la location doit être décent. La pièce principale de séjour ou à coucher doit avoir une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur  sous plafond d'au moins 2.20m, soit un volume de 20 mètres cubes.

La loi du 6 juillet 1989.

Cette loi a pratiquement remplacé la loi du 1er septembre 1948 (loi édictée dans un contexte particulier de pénurie de logement pour sauvegarder les droits des locataires en place lors de l'après guerre). Les 2 grandes dispositions de la loi de 1948, droit au maintien dans les lieux et la fixation réglémentée du loyer, furent abandonnées. Le législateur permet aux propriétaires de s'affranchir de la loi de 1948 à l'expiration de baux de sortie (diparition ou départ volontaire du locataire, baux de sortie de 8 ans), en contrepartie d'une amélioration des conditions d'habitabilité. Désormais, la loi du 6 juillet 1989 régit les locaux à usage d'habitation principale ou mixte (habitation principale et professionnelle). Elle ne concerne pas les logements meublés, les logements de fonction et les locations saisonnières. Elle concerne tous les locaux à condition qu'ils soient vide et conforme à des normes minimales de confort et d'habitabilité.

La durée du contrat de location.

La durée minimale du contrat de location doit être de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou société civile immobilière familiale, et de 6 ans si le bailleur est une personne morale (compagnie d'assurances, caisse mutuelle, SCI, société commerciale, etc.). La loi permet une durée réduite quand un événement précis touchant le bailleur justifie la reprise du local à courte échéance. Quand une durée moindre peut être fixée, elle doit être d'au moins un an, et le contrat doit indiquer la nature de l'évenement attendu. Lorsque celui-ci vient, le bailleur doit notifier le fait au locataire 2 mois avant la fin du contrat, sous peine de ne plus pouvoir s'en prévaloir. A son expiration, le contrat peut être reconduit tacitement ou renouvelé par le propriétaire.

Les conditions de location.

Le contrat de location doit être établi par écrit en précisant l'identité du bailleur, la date de la location ainsi que sa durée, la désignation des locaux et leur détermination (à usage d'habitation ou mixte), le montant du loyer, les modalités de paiement et de révision, et le montant du dépôt de garantie. Le contrat de location doit être accompagné d'un état des lieux contradictoire. Si l'état des lieux n'a pas été établi, le locataire est réputé avoir trouvé les locaux en bon état.

Dans certains cas prévus par la loi, les références relatives aux loyers pratiqués dans le voisinage doivent être jointes au contrat de location.

Certaines clauses sont interdites. Le bailleur ne peut imposer une clause obligeant le locataire à faire visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures par jour, souscrire une assurance auprès d'un organisme désigné, payer le loyer par prélévement automatique, traite, billet à ordre ou sous ordre d'un prélèvement sur salaire, etc. En outre, il est également interdit de prévoir la résolution automatique du bail pour une autre cause que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ou l'absence d'assurance locative, d'imposer des amendes, etc.

La signature du contrat.

Aucune discrimination ne peut être faite dans la sélection des candidats au logement. Le bailleur ne peut exiger la remise d'un relevé bancaire ou d'une attestation de bonne tenue du compte. Mais il peut demander des bulletins de paie ou un contrat de travail.

A la signature du contrat de location, le locataire doit verser un dépôt de garantie ; celui-ci ne peut être supérieur à deux mois de loyer. Il doit également payer au moins un mois de loyer d'avance. Il n'y a pas de dépôt de garantie si le loyer est payable 3 mois à l'avance.